【専門家コラム】外国人が日本で不動産を購入した時の税の申告方法

海外不動産コラム

今野　真輔

ラポール会計事務所

これから日本ではオリンピックを控え、特に日本国内の不動産に興味がある方が多いと推察されます。相手国（日本）のことを知らないと投資も不安です。世界の国々ではタックスヘイブンを除き様々な税金があり、さらに不動産の購入、賃貸、売却についても課税方法が様々存在しています。今回は日本国のお話しをさせていただきますが、日本国以外の多くの国も納税義務者という区分に分け、課税所得の範囲や課税方式の扱いが決められています。まずはこの納税義務者を理解した上で、外国人が日本で不動産を購入した時のケースを説明していきます。

納税義務者の区分

個人の場合には大きく分けて「居住者」と「非居住者」に区分されます。今回は外国人向けのお話ですので、以下「非居住者」について考察します。

日本国内に住所も一年以上の居所も有しない人をいいます。日本からみた外国の方はこちらに該当する可能性が高いのではないでしょうか。「住所」とは「生活の本拠」を指し、その者の職業や配偶者・親族の住居等の客観的事実を総合して検討します。一方、「居所」とは「住所」が存在しない者が相当の期間継続して居住している場所を指します。それでも、ケースによって判断に迷うこともあります。

なお、国外に居住することとなった個人が次のいずれかに該当した場合には、その人は、国内に住所を有しない人と推定されます。

１．その人が日本国外において、継続して一年以上居住することを通常必要とする職業を有すること。

２．その人が外国籍を有し又は外国の法令によりその外国に永住する許可を受けており、かつ、その人が日本国内において生計を一にする配偶者その他親族を有しないこと、その他国内におけるその人の職業及び資産の有無等の状況に照らし、その人が再び国内に帰り、主として日本国内に居住すると推測するに足りる事実がないこと。船舶、航空機の乗組員野住所が日本国内にあるかどうかは、その人の配偶者、その他整形を一に親族の居住してる地、又はその人の勤務外の期間に通常滞在する地が日本国内にあるかどうかにより判定します。

課税所得の範囲

所得税法における課税所得の範囲については、納税義務者によりそれぞれ範囲が定められています。なお、非居住者については所得の発生源泉地が国内にあるもの、いわゆる「国内源泉所得」に限ることとされています。今回は不動産を取得して日本国内での確定申告がテーマになりますので、この資産を他に賃貸し、その対価を得ている場合には「国内源泉所得」として課税対象となります。