建物タイプ

価格帯 (null)

専有面積

ベッドルーム数

想定利回り

フリーワード

2017-07-12

【専門家コラム】モンゴル不動産を共有名義で購入する場合の注意点

  • 海外不動産コラム

前回のインタビューでは今後のモンゴル不動産の展開について書きました。今回はモンゴル不動産を共有名義で購入することが可能か、また、モンゴル不動産を共有名義で購入する場合の注意点などについて書いていきたいと思います。

前回のインタビューでは今後のモンゴル不動産の展開について書きました。今回はモンゴル不動産を共有名義で購入することが可能か、また、モンゴル不動産を共有名義で購入する場合の注意点などについて書いていきたいと思います。


モンゴル不動産取得上の注意点

Q:モンゴル不動産を共有名義で取得することは出来ますか?

A:モンゴル不動産は共有名義で取得することは出来ます。ですが、モンゴル不動産を共有名義で購入した場合にはリスク、問題点が発生してきます。問題点を説明する上で、まず、モンゴルの歴史を少しお話します。

モンゴルでは1991年に民主化して以降はドイツ系に変わりました。モンゴルは1991年に独立する前に中国に併合され、中国から独立する時にロシアに助けてもらったことからモンゴルは西ドイツ法、中国法、ロシア法の混合状態です。不動産というと日本では土地と建物が別の不動産ですが、イギリスなど多くの国では土地と建物が一緒の不動産です。様々な国に支配されたことが影響しているのか、モンゴルでは基本的に外国人は、建物は所有できますが土地は所有できないことになっています。しかし建物を所有する上でもモンゴル人と外国人の間では大きな差があります。建物を使う上で「利用権」が必要となってきます。そしてこの利用権の優遇に大きな差があります。モンゴル人が取得できる権利は譲渡性などもありかなり強いものとなっています。一方で、外国人の場合は利用できるようになるだけである上に期間も限定されます。つまり日本人がモンゴルで不動産を取得する場合建物とモンゴル人と比べて非常に弱い権力の利用権しか手に入らないという問題点があります。

Q:モンゴル人の場合は建物と土地に関しては永久所有権というよりは国営所有権なのですか?

A:はい。憲法上は原則として国であり、例外としてモンゴル人に限って土地の所有権を取得できます。しかしモンゴル人もほとんどが土地の取得をできずに、ウランバートの近くの住宅用の土地だけが取得できる状況にあります。

Q:モンゴル人からしたら日本人とほかの外国人は全員扱いが同じなのでしょうか?

A:どちらかというと日本人の方が優遇される傾向にあります。今まで話してきた内容は憲法と土地法についてです。しかし憲法と土地法以外に条約というものがあります。そして日本とモンゴルの間には日本人の権利を優先するというような条約が結ばれています。しかしその中にも条約だけで適用される場合と条約を実施するのに別の法律が必要になってくる場合があります。例として今日本とモンゴルの間にはEPAという名の条約があるのですが、既に発行はされているのですが、それを都市に具体化するための法律がまだできていないという現状にある。しかしもしもEPAが実施されるようになってくれば日本が他の国よりもどんどん優遇されることになっていくかと思います。



【事例】モンゴル不動産を共有名義で購入する時の注意点


事例:坂本さんと佐野さんが共有名義で不動産を購入した。お金を坂本さんが2割、佐野さんが8割出したとする。

Q:上記の事例の場合は所有権の分配について教えてください?

A:それは契約次第ですね。お金に応じて行ってもいいし、例えば坂本さんが一円も払わなくても佐野さんによく貢献しているからという理由で所有権の二割を与えることも出来ます。しかし税金の場合は自由に操作することが出来ません。仮に佐野さんが無償で2割分の不動産を坂本さんにあげたとしても坂本さんはその二割分の税務申告をしなければいけません。つまり日本人が共有名義を利用する際に気を付けることとしては契約書の内容を決めることです。

Q:共有名義で不動産を購入した時の契約書はモンゴル語に訳さなければいけないのですか?またその書類は公証人役場に持っていく必要がありますか?

A:契約書を書く際は特にモンゴル語に訳さなくても大丈夫です。しかし実際に登記する時にはモンゴル語に訳さなければなりません。申請する書類としては特に公証までは必要ありません。

インタビューの中でもお話いただいたようにもしもモンゴル不動産を共有名義で購入する場合には所有権の配分などの内容に注意を向けた方がいいかもしれません。そしてお金、所有権の配分などは自由にできますが、税務申告に関してはまた違った決まりがあるのでそちらにも注意を向けるべきでしょう。



インタビュー話者:原口薫


事務所:原口総合法律事務所

経歴:中央大学法学部法律学科卒業

   米国シカゴ大学ロースクール修士課程卒業

資格:平成元年 東京弁護士会登録

   平成7年 ニューヨーク州弁護士登録

専門分野:国内企業の海外展開(モンゴルと中国)、海外企業の国内展開、

国境を跨ぐ相続、訴訟、仲裁その他の紛争解決、倒産、労働事件、刑事事件

一般企業法務、企業買収(M&A)、金融、不動産、独禁法、国際債権回収、著作権、