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2017-07-11

【専門家コラム】日本投資家がアジア各国の不動産を取得、保有、譲渡する際に課される税金

  • 海外不動産コラム

松永 容明

松永 容明 税理士事務所 所長



今回は、日本の投資家が海外で不動産投資を行う場合にその投資先となるアジア各国のうち、インド、インドネシア、カンボジア、シンガポールの不動産を取得、保有、譲渡取引に課される税金についてご説明申し上げます。なお、実際の意思決定は、現地の専門家にご相談の上、行ってください。また、この報告にあたって、伏見俊行編 『アジア 税の基礎知識』(税務研究会 平成28)を参照しました。従って、平成28年以降の改正等はフォローしていません。

                              

A. インド不動産の税金

1.不動産取得時

     印紙税

     インド国内で行われる契約書等の証書類が課税対象になります。税率は3%~8%の範囲内で州ごとに異なります。

2.保有時              

     建物賃貸を事業として行っている場合は事業所得(※1)となります。

     (1)益金(収入)

         次のa、b、cの最も大きい金額からdを控除した金額になります。

              a. 建物が年々賃貸されることで合理的に期待できる金額

              b. 実際に受領する年間の賃貸料

              c. 年間を通じて、あるいは一部の期間、賃貸されていない期間がある場合、

                  年間の賃貸料より当該期間分に相当する賃貸料を差し引いた金額

              d. 地方自治体への租税公課納付額

     (2)損金

              a. 標準控除 年間価値の30%(年間価値とは、a益金の額)

              b. 建物の購入、建設修繕、及び再建のための借入金の利子

              c. 建物賃貸により生じた損失は、同一年度に生じた他の種類の所得と相殺

               (残額がある場合には、翌年以降8年間にわたり建物賃貸所得と相殺)可能

     (3)税金

          課税総所得金額(=多くの場合、不動産所得の金額が課税総所得金額となるでしょう)に税率が

          0%~30%までの累進税率で課されます。




3.譲渡時              

     所有期間3年以下の場合は、短期キャピタルゲイン、3年超は長期キャピタルゲインとなります。

     長期キャピタルゲインは、利益の算定にあたり、物価指数調整が認められます。

     非居住者の長期キャピタルゲインに対して、対価の支払い時に20%の源泉課税(※2)が行われます。

     税率は、短期キャピタルゲイン益に対して15%、長期に対して、10%の割合で課されます。

     ※1 事業所得

              商工業者、農漁業者、医師、弁護士、俳優、競馬騎手などのように、

              事業を営んでいる人のその事業から生ずる所得をいいます。

     ※2 源泉課税

              給与・配当・印税など一定範囲の所得に対し、それが支払われる時に税を課し、天引きして納めさせることです。




B. インドネシア不動産の税金

1.取得時           

      (1)不動産取得税が課税対象所得金額×5%の割合で課されます。

           課税対象所得金額は、実際の市場価額又は不動産標準価格(政府発表)のいずれか高い金額になります。

           納付は、原則として、権利移転証書に署名した日が納期限となる。

           公証人は、当該税金が支払われない場合に権利移転証書に署名することが禁止されています。

      (2)印紙税

          土地の権利証書とその写しは、6000ルピア(約50円)かかります




2.保有時           

       土地建物税が、土地建物の所有管理等に対して、税務売価の0.5%相当額が課されます。

       税率は、5%~30%の4段階の累進超過税率になります。

       納付は、翌年3月31日までに、確定申告書を提出し、かつ納税をしなければなりません。




3.譲渡時           

       土地・建物の権利の譲渡については、実際の取引価額又は不動産標準価格(政府発表)のいずれか高い金額に対して

       原則5%の最終課税がなされます。

                               

C.カンボジア不動産の税金                               

1.取得時           

       登録税が購入時に課されます。その課税標準は、購入時の当該不動産の実勢価額で、原則4%の割合を乗じた金額です。




2.保有時           

       不動産賃貸税が賃貸物件の所有者に対して契約書に明記された賃貸料総額の10%の割合で源泉徴収されて課されます。

       さらに、事業所得税がその所得金額に応じて0%~20%までの5段階の超過累進税率が適用されます。

       翌年3月31日までに、確定申告書を提出しかつ納税をしなければなりません。

                               

D.シンガポール不動産の税金               

1.取得時           

       印紙税が不動産の購入にかかる文書に対して、取引価額又は市場価格のいずれかの

       高い金額に対し1%~3%の割合で課されます。




2.保有時           

       (1)固定資産税が、家屋、土地、建物などの不動産の保有者に対して課されます。

           その課税標準は、毎年シンガポール内国歳入庁から公表される年次評価額です。年次評価額は建物の場                                                     

           合年間見積もり賃料、土地であれば時価の5%です。

   税率は、所有者自らが居住しない居住用不動産の場合は、10%~20%。

           毎年1月1日現在の所有者に対し、課され、納期限は1月末日です。

                               

      (2)印紙税が不動産の契約平均年間賃借料又は年間平均市場賃借料のいずれか高い金額に対して課されます。

          平均年間賃借料が$1,000シンガポールドル超の場合に、賃借期間が4年以下の場合は、賃貸

          期間賃借料合計の0.4%、4年超の場合は、平均年間賃借料の4倍の0.4%相当額となります。(2014年2月22日以降)

                               

      (3)個人所得税は、暦年で60日未満シンガポールに滞在している非居住者の場合は、課されません。




著者:松永容明(まつなが ひろあき)


所有資格:税理士、MBA、LLM、CFP

所属団体:東京地方税理士会大和支部

事務所名:松永国際税務税理士事務所

専門分野:法人税や地方勢の税務申告の作成、海外税額控除、移転価格、

租税条約、税務調査、大手の外国系税理士法人との橋渡し・交渉

経歴:

1980年 慶応義塾大学商学部卒業 会計学専攻

1980年 東京国税局に就職、10年在職。所得税、資産税部門の調査を担当する。

1990年 朝日Ernst& Young税務事務所に転職

1993年 中央Coopers&Lybrandに請われて移籍する。

1995年 White&Case 外国法事務弁護士事務所の税務グループに移籍。

2000年 USB信託銀行 税務部門に移籍

2001年 トーマツの税務部門に移籍

2004年 トーマツ退社し、豪州ボンド大学のMBAコースに入学する。

2006年 MBA卒業。同年、神奈川県で、松永税理士事務所を開設する。







本コラムは、税理士、弁護士、不動産鑑定士などの専門家が執筆したコラムです。